admin中国经济记者吴静、卢志坤北京报道。 12月，三幅土地在北京土地拍卖市场挂牌出售。其中，丰台区北宫镇住宅用地于12月16日率先挂牌出售。中国经济报记者了解到，该地块此前已两次出现在土地供应清单上。拆除商业及附属建筑后，现作为纯住宅用地出售。尽管有“双地铁”的好处，但地块所在区域的清算周期长达50个月以上，库存压力显而易见，考验着开发商的定价策略和销售配送能力。中建联合体以最便宜的价格选择了这块土地。本次出让土地为FT00-0204-6028（以下简称“6028号地块”），为贫民窟改造R2二类住宅用地开发项目。位于丰台区北宫镇张郭庄村A区。该地块为纯住宅用地，面积31800平方米，规划建筑面积约47750平方米，建成率1.5，限高24米（部分地区30米）。未来将建设6至11层的低密度纯住宅社区。 6028地块位于西南五环外。交通优势明显。距地铁14号线新开通的张果庄站约450米，还将与目前正在建设中的支线1号线张果庄站（计划于2027年6月底开通）无缝衔接，打造“双地铁”配置。该地块紧邻花园博览公园、北宫国家森林公园等大片绿地。低容积率与自然景观的结合为创造提供了基础g 舒适的居住环境。这块土地已第三次出现在今年的第八份土地供应名录中。该地块首次出现是在去年公布第四批土地供应清单时，当时透露西侧还打包了6029块商业用地。今年4月底重新登记在土地供应清单上时，建筑物被拆除，只有住宅用地符合资格，但这尚未生效。最终，该地块被中建方程+中建智慧土地联合体以最低价135.4万元收购，最低成交价约为2.84万元/平方米。据报道，中国建筑工程集团也是该土地的主要开发商。然而，这块土地并没有真正的开发。它继续面临多重挑战。中植研究院土地市场研究部主任张凯指出，考虑到独特的条件由于用地形状不规则、棱角较多，对后续的建筑布局和户型布局造成了相当大的限制。还需要改善该地点周围的城市界面。北邻张郭庄安置房小区，共有4112套。空中线缆较多，整体观看体验有待提升。此外，该地区大部分教育设施目前都处于规划阶段，其实施进度和最终质量将是影响家庭客户决策的重要因素。对于市场环境，张凯表示，虽然丰台张果庄板块近三年没有新增供应，但目前库存清理周期超过50个月，清理库存压力明显。 2021 年，Shokai + Excellence 财团收购调查该区域价值62亿元的住宅用地，配备公共租赁住房3.25万平方米，发现该住房建议售价为6.8万元/平方米。随后，引入北京建工有限公司共同开发西岳青翠项目，预计2021年底上市。该项目共有1557套住宅，目前尚未落户，部分住宅已进入现房销售阶段。此前，成交价格可达每平方米6.2万元。但自那以后，商业价格大幅下降。目前成交均价约为51000元/平方米，部分在售商品单价已跌至45000元/平方米左右。同一区域，中海永定九里等项目也在同台竞技。该项目于去年3月底入市，成交864套，成交价格3.8万元/平方米至5.2万元/平方米。从价格上看，永定久里海外住宅在国内的最低成交价为30500元/平方米，西岳青翠可售住宅最低价约为45000元/平方米，项目地块6028为28400元/平方米，均低于两者，在价格上具有优势。但整个市场都面临着压力。由于近两年丰台土地供应量快速增加，丰台西部的新项目普遍采取“带量定价”策略。展望未来，6028地块项目将面临定价策略和销量缩减等方面的现实压力。总体而言，张凯指出，张果庄地块的低价成交，体现了市场对非核心区地块的谨慎评价。虽然“双轨”和低密度规划有潜力，目前的条件和区域竞争意味着该项目仍面临多重挑战，包括地点、成本和清洁。从长远来看，他认为，要有效吸引同类地区的人才，政府必须同时加快教育、医疗等公共设施的建设，以提高生活质量。结合区域发展在产业规划中的定位以及适宜的就业和创新空间的定位，通过“住房和配套产业”的协同提升区域吸引力，在差异化市场中构建可持续的住房和发展价值。 （编辑：卢志坤 审稿：佟海华 校对：翟军）
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