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张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。 1Q：我想问一下我们家目前的住房置换策略。目前，邵阳居有一套80平米的2LDK公寓，是2015年贷款190万元买的。儿子今年要上小学了，但在当地。按理来说，朝阳市学区的质量还是不错的。男孩母亲的工作地点距离该地区有15分钟车程，所以这是一次相当长的路程。但小区居住条件不好，房子面积一般，没有足够的空间供孩子成长。由于工作原因，我在东京副中心租公寓或公租房2LDK。生活环境好，可以在北京上学。氮现在你想问问自己现在是否是搬家的好时机。考虑到学区的居住和通勤环境，我应该购买第二套住房还是更换住房？具体应该去哪里买呢？推荐太阳宫吗？现在您可以额外提取400万。 A：1、只有搬到通州，你才会知道旅行的感觉。如果搬到通州，居住环境一定会改善。但至少学区还没有好转。学校评级和家庭保险费正在下降。塔央宫的改变，意味着该区并没有本质的变化。旅行取决于你。居住环境取决于你的预算。总量高的话，宜居性会提高，但总量增加不多的话，也不一定会提高。 2.还有我有190万的贷款，可以拿出400万。如果我搬家的话，总额会增加210万日元还是首付将增加210万日元？换句话说，总的更换预算是多少？也就是说，邵园一套80平米的两居室总造价约为500万元。如果卖掉房子，可以将300万元（减去贷款）兑换成现金。即使没有贷款，加上400万，也还是700万左右。有了这个总量，绝对可以在通州买到一套非常宜居的公寓，但总体来说，总量中有一部分价格昂贵，而且大部分流动性比市区弱。因此，在改变它之前，要长期与之相处。如果几年后你想搬家，你必须选择一个好的社区和房子。 3. 您想购买第二款游戏吗？ Entelevens，你如何组织这个集合？由于这是学区内的房间，因此需支付附加费。我认为还剩下20%左右。也就是说，如果你租的话，租金盈利能力会比a低20%Asaya 的平均水平。如果你一个人住，从盈利角度来看，你家的20%不会被使用。此外，您还必须承担这部分保费的承保风险。在通州购物取决于您所在的位置和社区。从盈利能力来看，郊区普遍比城市略便宜。不过市区附近的地铁线路与市区的地铁线路相当，比如志良学院周边的地铁线路，性价比与朝日一样。其余部门根据具体情况另行解决。在太阳宫购物时，您只需根据自己的预算付款或购物即可。预算较高的大型公寓和豪宅一般保险费较低，如Sun A.D.，而预算较低的则类似于小型疗养院，只是居住环境发生变化。 4、情况是这样的。没有明确的建议。我简单列出这几种情况供您参考并详细讨论您的具体问题。此外，从房价趋势来看，Palacio del Sol 的通用房产总体上占据压倒性优势（不包括溢价）。仅供参考。 2P：我家里有两个孩子。他们目前拥有丰台角门东，顶楼两居室，面积69平方米，月租9000日元。我在苏州桥附近工作，想把工作和孩子的教育结合起来。我的大儿子27.9岁开始上小学，二儿子31.9岁开始上小学。我们目前正在考虑，但第一个选择是在苏州桥附近买一套带车库的一房一厅的房子，首付预算为100万日元，贷款约200万日元，然后出租。目前我们正在探索小南庄、柴沟南里、长河社区周边地区。学区要求不是特别高元素。第二个选择是考虑卖掉角房，但130万估计只有260万，损失100多万。在苏州桥附近买一套大两房，需要首付200万日元，还需要贷款300万日元。域の驻车场をなくすのは难しいでしょうか？何か提议はありますか？ 答：1.对学区没有严格要求。 300万日元在学区海淀买一套违章住宅然后出租怎么样？这没有多大意义，主要是因为它没有任何意义。这与以3%的利率贷款并以2%的年利率创业是一样的。不花钱吗？现金？は普通のことですが、不法占拠地域に家を买うのもまた一般的な选択なのです。でも、あなたの家には宝物が二つあるので、长男が学校に行った后は家を売ることはできないので、あと数年保有するのは仕方のない选択です。但不要追逐租金。这是一个绝望的解决方案，但不是一个好的解决方案。 2.率はあまり下げることができず、せいぜい10%程度なので、本质的には300万のドアと大きな违いはありません。终结のところ、海淀市の平均住宅価格は高く、低プミムで比较的简単に500万人で2ベッドルームの大きなパートを购入できる场合、そのコミュニティは古いパートになる可能性が最も高くなります。对于家庭使用可能非常方便，但价格走势普遍疲弱；不然不可能有这个价格。 500人。此外，还必须计算大型两居室公寓的租售比。 2ベッドルームアパートほど良くありません。 劳贷の场合、家劳收入も低いかもしれませんが、保険料率は一般的に一般住宅と同じか、少なくともほぼ同じです。 3、在海淀卖房子并不难，只要要价不太高。但最终，今年标志着整体入学趋势的转折点。萧条至少会持续到2031年。如果到那时没有激励政策，保费可能会受到影响。 4、没有明确的建议。一个常见的建议是学区考虑更多的住房，因为没有明确的要求，同时根据具体情况计算每套住房的保险费率，尽量购买相对较低的住房。这个时期是可以的，之后就可以盈利了，各方面都可以考虑到。佛r 仅供参考。 3 问：我的孩子住在一个家庭里，在西城市月坛的一所学校租住的房子上学。他现在读四年级，在北京没有房子。如果房价下跌，可以考虑买房。购房需求：自住或出租，抵御通胀，立业。独立入住的品质要求不是很高，只要安全、方便即可。预算：总价不超过500W，2居室，押金300+总贷款200。考虑一下大概三个方案。 1、在西城买一套又小又旧的公寓，一个人住在那里。不要学习Ward保险费仍然很高，而且购买后你不知道初中或高中是否离你家近。 2、在大兴市、丰台市或其他非学区地区买房，保值保值，出租，继续租给学校。 3、不要用现金买房。一旦您的孩子从高中毕业哦，您将能够购买满足家人交通和生活需求的房屋。您能帮我分析一下采用哪种计划以及2026年是否是买房的好时机吗？答：1.所有中学必须在学区内，且距离不能太远。高中取决于你的成绩。只要你的成绩高，选择哪所学校并不重要。溢价有所下降，但500万日元很难买到相对便宜的东西。毕竟，这本质上是房屋的价格范围，溢价大多在高端。让我们看看是否发现缺少什么。这个时期是可以的，但一般来说，如果你有1500万日元入手，就可以轻松购买保费相对较低的保险。换句话说，这个计划取决于您的喜好。房子是用来住的。如果你真的喜欢西城的氛围，就买吧。不过，仔细想一想，人生的盈利能力肯定是低的。如果你租我t，租金会更便宜，但你将不得不承担维持溢价的风险。 2. 丰台还是大兴取决于具体领域和社区。不过，如果您想租房或换房，朝阳应该是您的首选，因为它的租金收入是北京最高的。另外，如果你想去大兴，你就必须做会计，因为大多数郊区的租金收入要低一些。毕竟，大多数人在郊区以较低的价格租房。 3、如果不想持有外汇和买房，就看自己是否有安全高息的理财渠道。目前北京的平均租金收入为1.8%，学区外的小公寓可以赚取2%以上，最高可达2.5%。五家主要银行的存款利率约为1.5%，国债利率为1.7%。你自己计算一下，到底是有货币更赚钱，还是有房子更赚钱。然而，如果目标是西条学区的住房，从静态收入的角度来看，持有货币绝对是合适的。这是因为西城市的平均租金收入仅为1.3%至1.4%，老旧破旧小户型的平均租金收入仅为1.5%左右，大多低于银行存款利率。 4.您选择哪种方案取决于您自己的考虑。我无法分析任何东西。我只能列出这些情况，供参考。我认为现在是买房的最佳时机，因为同期平均租金收益率高于利率。这种情况在北京楼市历史上曾出现过3次，都是在经济危机和房价相对下跌时期。仅供参考。 4 问：本来我想换到西红门的房间，但既然和亦庄差不多，我想为什么不换到更好的学校呢？然而，当我听到Yi的时候，我却犹豫了。庄市有一个学区的表弟。上次我说我不想改变，因为我觉得不值得。您还有其他建议吗？总预算仍然在400万日元左右。我不能使用学区，但我希望这是一所好学校。这被认为是一个优质的套餐，但当有溢价时感觉不合适。 A：1.对于“还”你有什么建议吗？上次你没有什么建议吗？一般来说，供大家参考的有几种，只是简单列出情况，并没有提出明确的建议。 2、不要在学区溢价买房，因为不需要学位。但你也希望学校好，所以这就有点复杂了。毕竟，一分钱一分货，尤其是现在报名高峰期还没有完全过去。只能说有失去的可能，不过全看运气。用手机打个比方，就像买衣服一样。如果你想买品牌大，但不想为品牌价值买单，只需要等待促销机会；不然就很难买了。 3.你想看日出吗？高中对面的一些房子只有一所高中。没有地区保费，如果您不需要学位，您也不会损失。是比较有利可图的。或者看看丰台的东高地学区。学校都很好，而且没有区费。不过这里大多是老房子，看看合不合适。 4.我没有其他建议。否则，看看学区内的更多房屋。在市场困难时期，您也许可以在学区内找到住房，而无需支付溢价。这取决于你的运气。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果有任何与房地产行业相关的问题，请随时向我询问。
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