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出品：FF-财经丨雪岩 10月13日，万科宣布董事长任免，引发资本市场混乱。公告称，辛杰因“个人原因”辞职，由黄丽萍接任。事实上，早在消息公布之前，谣言就已经流传开来。消息公布后，万科A股下跌近4%，港股也下跌近6%，市值蒸发超过100亿美元。更令人担忧的是，执掌万科9个月的董事长9月18日在深圳出席会议后就变得“联系不上”。现在已经快一个月了。有网友猜测，调查期刚刚结束，是他辞职的结果。又或许，这是各方在比赛后达成的平衡方案。万科混乱的局面，与当前不少地产商面临的生存困境相似。企业面临。去年1月辛杰接手万科时，房地产公司已经一片混乱。预计2024年全年亏损近500亿元人民币，2025年上半年将额外亏损119亿日元。截至2025年6月30日，万科合并资产负债表上的短期贷款、其他债务项下股东贷款和一年内到期的带息债务总额为1553亿元人民币。该公司账面上只有693亿美元，人民币现金严重短缺。面对这种情况，新杰重点关注两件事。这是关于替代品和借钱的。万科中央部门的管理人员几乎全部被深铁集团的人换掉，包括总裁朱久胜在内的元老万科人纷纷辞职。同时，深圳铁路同年向万科提供9笔低息贷款，总额达259亿日元，利率为2.34%，远低于常规市场利率。然而，即使进行了输血，万科先生的病情也没有好转。今年前9个月，万科销售额同比下降44%。平均每月房地产销售收入不到100亿，不到行业峰值的三分之一。深圳铁路本身也参与其中。 2024年，它首次陷入亏损，损失334亿美元。 2025年上半年，新增亏损33.6亿美元，资产负债率跃升至60.46%。简历显示，接手这个“烫手山芋”的黄立平先生是深圳铁路集团成员。表现出决心，他宣布上任后立即自愿退还工资。曾任深圳铁路集团总经理、深圳市人才安居集团首席执行官。 2021年回归深铁后，继续主导多项重大项目。他的任命这不再只是换董事，而是深钢集团有限公司从万科的“输液救灾”转向“精心经营”的明显标志。然而，黄丽萍面临的坑比辛杰当时遇到的坑还要深。首先是债务困境。万科面临高达900亿的资金缺口，深铁自身也面临压力，难以像以前一样继续输血。在管理方面，辛杰离开后，由于团队调整，内部出现混乱。黄丽萍必须完成深铁的遗嘱，安抚老万科的情绪。在推广“深圳铁路”的同时，还要保持万科特有的市场化基因。但实际上最困难的是战略谜题。这几年，万科一直喊着“开发+运营+服务”的转型口号，但转型后的业务收入ss甚至无法支付银行利息。仅靠地铁项目的补贴是不可能继续生活的。黄丽萍要解决的不仅仅是债务问题，更是“全面犬儒”与万科独立之间的平衡。深铁集团此前为支持万科的贷款建立了严格的按市价计价机制（即根据股价波动动态调整担保要求）。如果质押股票的价值低于警戒线，则需要额外的抵押品。黄丽萍在人才之家集团工作期间，拥有修复保障性住房资产的经验。如果万科价值785亿的资产能够重生，至少股东会减轻很多压力，更何况万科能否逐步实现自发电、还清债务。黄丽萍放弃薪水并承担双重角色的这笔交易表明万科的战略将与深铁的资源更加紧密地结合。但辛杰能否避免“短期”尴尬，将取决于他能否在股东诉求与公司独立经营之间找到平衡点。毕竟，10年危机的增资只是解决困难的时间限制，而实际的重组必须取决于公司的实际利润。万科的命运其实是中国房地产行业的一个缩影。从曾经的黄金时代，如今陷入了债务泥潭，从一家完全市场化的房地产公司，变成了一家需要国有资产支撑盈利的房地产公司。黄丽萍的任命或许象征意义大于实际意义。目前尚不清楚万科是否能获救。但目前来看，国资与市场的竞争还远未结束。房地产行业的黄金时代已经过去，任何人上任都很难扭转这一趋势。平均每人人们可能并不关心总统是谁，但他们可能更关心能否拿到新房的钥匙。这一系列操作是否会影响人们居住的房屋和财产，以及他们日常交通所依赖的地铁服务？ *本文基于公开信息，仅供信息分享，不构成投资建议。
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